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🏛️ Bëllegen Akt
Der „Bëllegen Akt“ ist die wichtigste finanzielle Hilfe für Käufer in Luxemburg. Es handelt sich um eine Steuergutschrift, die die Notarkosten drastisch senkt.
Kurz gesagt
€40.000 Steuergutschrift pro Person (€80.000 für ein Paar). Vorsichtige und saubere Formulierung: aktueller offizieller Stand von €40.000 pro Käufer.
Voraussetzungen
• Die Immobilie muss als Hauptwohnsitz und dauerhaft genutzt werden
• Sie müssen dort nach dem Notartermin mindestens 2 Jahre wohnen
• Bei einem Baugrundstück gilt eine längere Nutzungslogik (praktischer Richtwert: 4 Jahre)
• Der Antrag wird bei der Beurkundung automatisch durch den Notar gestellt
• Die Gutschrift kann einmalig oder über mehrere Käufe verteilt genutzt werden
Beispiel: Ein Paar kauft für €800.000
💡 Gut zu wissen
Eine Einzelperson zahlt bis zu einem Kaufpreis von etwa €571.000 keine Eintragungsrechte. Ein Paar bis etwa €1.142.000. Darüber hinaus wird nur die Differenz mit 7% besteuert.
🏗️ Superreduzierte MwSt. (3%)
Für Neubauten (VEFA), die als Hauptwohnsitz dienen, gilt in Luxemburg auf den Bauanteil ein Mehrwertsteuersatz von 3% statt 17%.
Kurz gesagt
Die Ersparnis kann bis zu €50.000 pro Wohnung betragen. Sie gilt nur für VEFA / Neubau bei Hauptwohnsitznutzung.
Wie funktioniert das?
Der Preis einer Neubauwohnung (VEFA) setzt sich aus Grundstück (ohne MwSt.) und Bauanteil (MwSt.-pflichtig) zusammen. Die 3%-MwSt. gilt nur auf den Bauanteil.
In der Praxis macht der Bauanteil oft rund 60% des Gesamtpreises aus.
Beispiel: VEFA-Wohnung für €700.000
💡 Wichtige Bedingungen
Die Wohnung muss als dauerhafter Hauptwohnsitz genutzt werden. Der Vorteil ist auf €50.000 pro Objekt begrenzt. Diese Hilfe ist mit dem Bëllegen Akt kombinierbar.
Erwerbsprämie
Der luxemburgische Staat gewährt eine Kapitalprämie für den Kauf oder Bau einer Immobilie, die als Hauptwohnsitz dient.
Kurz gesagt
Zwischen €500 und €10.000, abhängig von Haushalt und Einkommen. Plus 40% bei Wohnung im Miteigentum und plus 15% bei einer Doppelhaushälfte.
| Jährliches Haushaltseinkommen | Geschätzte Prämie |
|---|---|
| Weniger als €60.000 | Bis zu €10.000 |
| €60.000 – €80.000 | ca. €7.500 |
| €80.000 – €100.000 | ca. €5.000 |
| €100.000 – €120.000 | ca. €2.500 |
| €120.000 – €150.000 | ca. €500 |
| Mehr als €150.000 | Nicht berechtigt |
Voraussetzungen
• Ein Hypothekendarlehen bei einer Bank aufgenommen haben
• Kein Eigentümer einer anderen Wohnung oder eines anderen Hauses sein
• Den Antrag innerhalb eines Jahres nach dem Notartermin stellen
• Antrag beim zentralen Wohnbeihilfe-Schalter einreichen
💶 Sparprämie
Die Sparprämie belohnt regelmäßiges Sparen für die Finanzierung des Wohnprojekts. Sie kommt zur Erwerbsprämie hinzu, aber nur wenn das Spar-Dossier anerkannt wird.
Kurz gesagt
10% des jährlichen Sparanstiegs, gedeckelt auf €500 pro Jahr, für maximal 10 Jahre, mit einem Gesamtmaximum von €5.000 pro Begünstigtem.
Zentrale Bedingungen
• Sie müssen die Erwerbsprämie bereits erhalten haben
• Das Sparen muss bei derselben Bank oder demselben Institut mindestens 1 Jahr geführt worden sein
• Mindestens 90% der angesparten Gelder müssen innerhalb von 2 Jahren nach dem Notartermin in das Projekt fließen
• Berücksichtigt werden höchstens 10 Sparjahre
Gemeinsame Obergrenze der Kapitalhilfen
Die Summe der Kapitalhilfen (Erwerbsprämie, Sparprämie, Verbesserungsprämie und energetische Verbesserungsprämie) darf €35.000 pro begünstigter Person nicht überschreiten.
🛡️ Staatsgarantie
Diese Hilfe ist keine direkte Auszahlung auf Ihr Konto. Es handelt sich um eine staatliche Garantie, die helfen kann, einen Kredit zu ermöglichen, wenn Eigenkapital oder Sicherheiten knapp sind.
Kurz gesagt
Die Garantie kann bis zu €303.862 und höchstens 40% der Projektkosten abdecken, sofern der Kredit bei einer mit dem Staat vereinbarten Bank abgeschlossen wird.
Zentrale Bedingungen
• Mindestens 3 Jahre regelmäßiges Sparen
• Mindestens €1.000 Sparzuwachs pro Jahr
• Maximales Jahreseinkommen des Haushalts: €101.874,03 bei einem Kreditnehmer, €141.048,97 bei mehreren Kreditnehmern
• Der Kredit muss mindestens 60% der Projektkosten finanzieren
Wofür ist sie praktisch gedacht?
Sie erhöht Ihr Budget nicht wie eine Kapitalprämie. Aber sie kann die Bank absichern und ein Dossier finanzierbar machen, wenn Eigenkapital oder verlangte Besicherung nicht ausreichen.
💰 Zinszuschuss
Der Staat kann Ihre monatliche Belastung senken, indem er einen Teil der Hypothekenzinsen bezuschusst.
Grenzen des anrechenbaren Darlehens
• Basis: €200.000
• + €20.000 pro unterhaltsberechtigtem Kind
• Maximum: €280.000
Der Zuschuss wird alle 2 Jahre entsprechend Ihrer Einkommensentwicklung neu geprüft.
Voraussetzungen
Wohnsitz in Luxemburg, Nutzung als Hauptwohnsitz für mindestens 2 Jahre, kein weiteres Wohneigentum und Einkommen unterhalb der gesetzlichen Obergrenze.
📋 Steuerliche Abzugsfähigkeit der Zinsen
Das alte Schema mit €2.000 / €1.500 / €1.000 ist für aktuelle Käufe nicht mehr richtig. Ab dem Steuerjahr 2024 ist die Abzugslogik gerade zu Beginn des Projekts deutlich günstiger.
| Zeitraum | Maximaler Abzug / Jahr | Hinweis |
|---|---|---|
| Jahr der Festlegung des Mietwerts | Voll | Kein Jahresplafond |
| Folgejahr | Voll | Kein Jahresplafond |
| Jahre 2 bis 5 | €4.000 | Pro steuerlicher Person |
| Darauf folgende 5 Jahre | €3.000 | Pro steuerlicher Person |
| Danach | €2.000 | Pro steuerlicher Person |
💡 Wichtig
Der jeweilige Plafond wird noch einmal in gleicher Höhe für den gemeinsam besteuerten Ehepartner / Partner und für jedes Kind erhöht, das eine Steuerermäßigung auslöst.
Vor dem tatsächlichen Einzug
Vor der Festlegung des Mietwerts sind die Schuldzinsen vollständig abziehbar. Auch Krediteröffnungs- und Finanzierungskosten wie Dossiergebühren, notarielle Kreditakte, Hypothekeneintragung und bestimmte Bankkommissionen sind in dieser Phase zu berücksichtigen.
Achtung bei Grenzgängern
Um als Nichtansässiger die luxemburgischen Abzüge voll zu nutzen, ist in der Regel die steuerliche Gleichstellung nötig: 90% des Welteinkommens in Luxemburg steuerpflichtig oder weniger als €13.000 nicht-luxemburgisches Nettoeinkommen.
⚖️ Notarkosten in Luxemburg
Anders als in vielen Ländern bestehen die „Notarkosten“ in Luxemburg vor allem aus staatlichen Steuern. Davon zu unterscheiden sind Kredit- und Hypothekenkosten, die für die steuerliche Einordnung relevant sind.
| Bestandteil | Satz | Details |
|---|---|---|
| Eintragungsrechte | 6% | Hauptsteuer auf den Kaufpreis |
| Transkriptionsrechte | 1% | Eintragung ins Grundbuch |
| Notarhonorar | ~0,5-1% | Vergütung des Notars (variabel) |
| Gesamt ungefähr | ~7-8% | Vor Bëllegen Akt |
Mit dem Bëllegen Akt
Die 7% aus Eintragungs- und Transkriptionsrechten werden durch die Steuergutschrift reduziert. Für ein Paar liegen die effektiven Kosten bei Objekten bis etwa €1,1 Mio. oft nahe bei €0.
Nicht verwechseln
Eintragungs- und Transkriptionsrechte fallen unter den Bëllegen Akt. Bankdossierkosten, Krediteröffnungsakte und Hypothekeneintragung gehören dagegen eher zur Finanzierungslogik und zur steuerlichen Abzugsfähigkeit vor dem Einzug.
🌿 Energiepass — Energieeffizienzzertifikat
In Luxemburg braucht jede verkaufte oder vermietete Immobilie einen Energiepass. Die Energieklasse beeinflusst die Nachfrage und oft auch den Preis deutlich, aber der konkrete Abstand hängt zusätzlich von Gemeinde, Immobilientyp, Größe, Zustand und dem Verkaufszeitpunkt ab.
| Klasse | Vorsichtige Lesart | Praktische Auswirkung |
|---|---|---|
| A-B | Sehr gefragt, häufig mit Prämie | Bessere Vermarktbarkeit, niedrigere Energiekosten, leichter zu argumentieren |
| C-D | Solide bis mittlere Marktposition | Quartier, Zustand und Miteigentumskosten machen oft den Unterschied |
| E-F | Stärker preisgetrieben | Verhandlung und Sanierungsbudget spielen eine größere Rolle |
| G | Oft als Renovierungsobjekt wahrgenommen | Sanierung vor dem Angebot durchrechnen und Förderungen prüfen |
Zwischen zwei Energieklassen gibt es keinen überall gültigen Euro-Aufschlag. Der reale Abstand hängt von Adresse, Zustand, Nebenkosten, Renovierungspfad und dem konkreten Markt zum Verkaufszeitpunkt ab.
Sinnvoll ist die Kombination aus Energiepass, offiziellem logement.lu-Simulator und bei geplanten Arbeiten dem Simulator der Klima-Agence.
♻️ Energetische Renovierung — der richtige Reflex
Statt starre Renovierungsbeträge in einen kleinen internen Rechner zu schreiben, ist es sinnvoller, den offiziellen Simulator zu nutzen und danach mit realistischen Größenordnungen zu arbeiten.
Potenzielles Hilfeniveau
Bei einer Komplettsanierung (Fassade + Dach + Fenster + Wärmepumpe) können Klimabonus + Enoprimes + Gemeindezuschüsse + 3% MwSt. zusammen 35% bis 55% der Gesamtkosten ausmachen, also etwa €35.000 bis €50.000 für ein Haus mit 150m².
Nützliche Größenordnung
Bei einer Komplettsanierung (Fassade + Dach + Fenster + Wärmepumpe) kann die Kombination aus Klimabonus + Enoprimes + Gemeindezuschüssen + 3% MwSt. rund 35% bis 55% der Gesamtkosten abdecken, also ungefähr €35.000 bis €50.000 für ein 150m²-Haus.
Warum diese Vorgehensweise?
Renovierungshilfen hängen von Art der Arbeiten, Jahr, erreichter Leistung und Gemeinde ab. Der offizielle Simulator vermeidet zu optimistische oder schnell veraltete Festbeträge.
🌍 Als Grenzgänger in Luxemburg kaufen
Mehr als 200.000 Grenzgänger überqueren täglich die Grenze. Hier sind die wichtigsten Punkte für einen Immobilienkauf in Luxemburg.
🇫🇷 Grenzgänger Frankreich
Mit einem luxemburgischen Arbeitsvertrag können Sie in Luxemburg kaufen. Luxemburger Banken akzeptieren französische Einkommen. Der Bëllegen Akt gilt, wenn die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz wird. Der steuerliche Effekt wird besonders stark, wenn Sie die Bedingungen der steuerlichen Gleichstellung erfüllen.
🇧🇪 Grenzgänger Belgien
Beim Kreditzugang gelten weitgehend dieselben Bedingungen wie für luxemburgische Einwohner. Die Preise liegen höher als in Belgien, aber staatliche Hilfen wie Bëllegen Akt und Erwerbsprämie können viel kompensieren. Der steuerliche Effekt sollte grenzüberschreitend separat geprüft werden.
🇩🇪 Grenzgänger Deutschland
Ein luxemburgischer Arbeitsvertrag reicht in der Regel für eine Finanzierung. Achten Sie auf die Doppelbesteuerung unter dem LU-DE-Abkommen. Der Markt entlang des Korridors Trier-Luxemburg ist oft günstiger, und auch hier sollte die steuerliche Wirkung separat geprüft werden.
Steuerliche Gleichstellung: der entscheidende Punkt
Um steuerlich wie ein Einwohner behandelt zu werden und dieselben Abzüge zu nutzen, müssen grundsätzlich 90% des Welteinkommens in Luxemburg steuerpflichtig sein oder die nicht-luxemburgischen Nettoeinkünfte unter €13.000 bleiben.
Hilfen auf Mieterseite
Ein Vergleich zwischen Mieten und Kaufen wird verzerrt, wenn Hilfen für Mieter komplett fehlen. Mindestens Mietbeihilfe und Mietkautionsgarantie sollten erwähnt werden.
Mietbeihilfe
Der Betrag kann je nach Haushaltsgröße und Einkommen zwischen €10 und €520 pro Monat liegen. In einem Rent-vs-Buy-Vergleich sollte diese Hilfe als Reduktion der Nettomiete auftauchen.
Mietkautionsgarantie
Der Staat kann als Bürge für die Mietkaution einspringen. So muss der Mieter die gesamte Kaution nicht sofort blockieren und baut den entsprechenden Betrag über 3 Jahre wieder auf.
📊 Immobilienmarkt Luxemburg — letzte offizielle Richtwerte
Damit keine zu schnell veralteten Zahlen auf der Seite stehen, zeigt dieser Block die letzten klar datierten offiziellen Richtwerte des Observatoire de l'Habitat.
| Segment | Letzter offizieller Richtwert | Veränderung |
|---|---|---|
| Bestandswohnungen | €7.764/m² im Q4 2025 | +2,1% vs. Q3 2025 · −0,3% auf 12 Monate |
| Wohnungen in Bau / VEFA | €9.507/m² im Q4 2025 | −5,3% vs. Q3 2025 · −2,8% auf 12 Monate |
| Durchschnittspreis einer VEFA-Wohnung | ~€771.000 im Q4 2025 | +13,2% auf 12 Monate |
| Angebotsmieten für Wohnungen | Q4 2025 | +3,0% auf 12 Monate |
| Anzahl Wohnungs-Mietinserate | Q4 2025 | +14% auf 12 Monate |
So liest man die offiziellen Zahlen richtig
Die Verkaufspreise basieren auf notariell registrierten Transaktionen. Die Mieten sind Angebotsmieten aus dem privaten Markt und nicht zwingend die endgültig unterschriebenen Vertragsmieten. Für Gemeinden, Viertel oder Mikromärkte ist der offizielle Simulator besser als fest eingebaute Einzelzahlen.
Wichtige Datierung
Die offiziellen Seiten zu Verkaufspreisen und Angebotsmieten wurden am 25. März 2026 aktualisiert. Die letzten direkt belastbaren Richtwerte auf dieser Basis sind Q4 2025 für Verkäufe und Q4 2025 für die Entwicklung der Angebotsmieten.
Zentralstelle für Wohnbeihilfen
Die offizielle Kontaktstelle für alle Fragen rund um Wohnbeihilfen
📍 11, rue de Hollerich · L-1741 Luxembourg
📞 +352 8002 10 10 (lundi-vendredi 8h-16h)
→ guichet.public.lu